11/1/2013 - Figura do Fiador na Locação.
Postado por Paola Failla
Lei nº 8.245//91.
Nos casos de Contrato de Locação, a norma estipula, em seu artigo 37 que o locador poderá exigir determinadas garantias para celebrar o contrato de locação, dentre elas a fiança, garantia que informa a possibilidade de se socorrer ao patrimônio do fiador caso o locatário não arque com sua parte no contrato, sendo uma garantia que contém benefício de órdem, ou seja, o locatário deve obrigatoriamente ser instado a pagar antes de se recorrer ao fiador.
No caso do contrato de locação, este tem uma peculiaridade de prorrogação no tempo, caso em que o inquilino permanece no imóovel após o término de seu prazo sem renovar o contrato, casos em que as garantias primeiramente oferecidas persistem, conforme art. 39. "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".
A prorrogação ocorre nos termos do artigo 46, § 1º da norma "Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso." § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Assim, o fiador deve ficar sempre atento aos prazos dispostos no contrato.
Nestes termos, a lei dispõe calaramente que as garantias prorrogam com a locação, e a fiança é uma garantia, entretanto, pode o fiador se desonerar da fiança, com base no artigo 40, X do mesmo diploma legal que informa que locador pode exigir nova garantia quando houver - "X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador". - inciso incluido pela Lei 12.112/09.
Assim, diante de tal disposto conclui-se com clareza que o fiador, terminado o prazo da locação, poderá notificar o locador de sua desoneração, compromentendo-se então durante mais cento e vinte dias, momento em que o locatário, a pedido do locador, deverá apresentar nova garantia.
Tal alteração legislativa levou ao entendimento do STJ, proferido no RESp 1326557, alterando a antiga jurisprudência da Corte, conforme notícia a seguir transcrita:
Prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança
A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.
Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Mudança na jurisprudência
O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.
Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”, explicou Salomão.
Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início em 1996.
O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.
Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.
Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.
Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial.
(http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wspm?p.area=398&tmp.texto=108275&utm_source=agencia&utm_ medium=email&utm_campaign=pushsco, em 11/01/2013)
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